Автор блога проверил тезис книги «Изобилие» о жилищном дефиците на реальных данных, и нашёл случай, который его ломает
Автор техноблога laxmena готовился к обсуждению книги «Изобилие» (Abundance) Эзры Кляйна и Дерека Томпсона в своём книжном клубе и решил заранее проверить её центральную идею на реальных данных. Идея книги: в жилье, чистой энергии и лечении болезней исходные ресурсы почти не изменились, деньги есть, технологии подешевели, специалистов не меньше, чем раньше. Изменилось другое, «труба» между ресурсами и результатом: за десятилетия на неё навешивали всё новые фильтры-проверки (в 1970-х, защита кварталов от сноса под шоссе, в 1990-х, экологическая экспертиза, в 2000-х, публичные слушания, порой не одна). По отдельности каждое требование было разумным, но в сумме они почти перекрыли трубу, хотя вход в неё не изменился. Кляйн и Томпсон называют это рукотворным дефицитом; автор сравнивает это с накопленным техническим долгом в старом коде.
Первая проверка: Остин против Сан-Франциско, двух городов, которые постоянно приводят в этом споре. Остин начал убирать собственные регуляторные барьеры примерно с 2015 года и теперь разрешает строить около 18 новых домов на 1000 жителей в год, против примерно 2 в Сан-Франциско, восьмикратная разница при прочих равных условиях. Автор прогнал цифры через показатель эластичности из исследования жилищного рынка Окленда (Новая Зеландия), где похожая реформа была измерена напрямую. При экстраполяции на 10 лет вперёд для Остина модель предсказала падение цен более чем на 100%, физически невозможный результат, который наглядно показывает: небольшой, хорошо измеренный эксперимент нельзя линейно растягивать на десятилетие, рынки насыщаются, а строительные издержки и спрос ставят цене нижний предел. Для Сан-Франциско модель предсказала снижение аренды на 11, 19%; в реальности аренда там растёт быстрее почти всех городов США, почти на 19% за прошедший год, потому что бум найма в сфере ИИ совпал по времени с небольшим приростом предложения, а модель, учитывающая только предложение, этого попросту не видит.
Вторая проверка, Вена против Лондона, должна была подтвердить ту же логику, но сломала модель автора целиком. Вена и Лондон строят жильё почти с одинаковой скоростью (разница около 20%), поэтому цены должны были быть близки. На деле аренда в Вене примерно втрое ниже лондонской и не менялась 20 лет. Причина, не скорость согласований: 43% жилищного фонда Вены составляет государственное или некоммерческое жильё, работающее параллельно с частным рынком, а не зависящее от его починки. Это жилищный аналог программного паттерна «фикус-душитель» (strangler fig pattern): вместо того чтобы чинить старую систему, заваленную десятилетиями компромиссов, рядом строится чистая система, которая берёт на себя главный поток. В сочетании со старыми правилами контроля аренды для домов до 1945 года именно эта параллельная система держит цены низкими. Лондон второй трубы так и не построил, только добавлял новые фильтры на старую.
Вывод автора: механизм из книги («расчистите трубу, вырастет пропускная способность») реален, но работает только там, где его можно изолированно измерить, как в Остине, Окленде и Миннеаполисе. Вена доказывает, что это не единственный рычаг: параллельная система нерыночного жилья тоже увеличивает общий выпуск, просто в книге о ней речи почти нет. Более широкий урок автора выходит за рамки жилья: профилируй, прежде чем оптимизировать, не считай заранее, что знаешь, какая часть системы «тормозит», а проверяй; пара часов на прикидочные расчёты быстро показывает, какие звенья убедительной истории на самом деле несущие, а какие только звучат правдоподобно.
Ключевые факты
- Остин (снял регуляторные барьеры примерно с 2015 года) разрешает строить около 18 домов на 1000 жителей в год против 2 в Сан-Франциско, восьмикратная разница при прочих равных
- Экстраполяция модели эластичности (данные из Окленда, Новая Зеландия) на 10 лет вперёд для Остина дала невозможное падение цен свыше 100%, показатель того, что маленький эксперимент нельзя линейно растягивать на десятилетия
- Модель предсказывала снижение аренды в Сан-Франциско на 11-19%, но аренда выросла почти на 19% за год, бум найма в сфере ИИ перекрыл эффект от прироста предложения
- Вена и Лондон строят жильё почти с одинаковой скоростью (разница около 20%), но аренда в Вене втрое ниже лондонской и не менялась 20 лет, 43% жилого фонда Вены составляет государственное/некоммерческое жильё, работающее параллельно с частным рынком
- Вывод автора: расчистка регуляторных барьеров действительно повышает пропускную способность строительства, но это не единственный рычаг, параллельная нерыночная система жилья (как в Вене) тоже работает, просто не описана в книге «Изобилие»
Почему это важно
Книга «Изобилие» Кляйна и Томпсона стала одним из самых обсуждаемых текстов о жилищном кризисе в США, её тезис «уберите бюрократические барьеры, и рынок сам построит достаточно жилья» цитируют политики и урбанисты. Разбор автора важен тем, что он не спорит с книгой на словах, а прогоняет её идею через реальные цифры двух пар городов и находит случай (Вена/Лондон), который эту идею опровергает при формально похожих исходных условиях. Это редкий пример, когда популярную политическую идею проверяют количественно, а не риторически.
Кому это важно
Текст адресован тем, кто формирует или обсуждает жилищную политику: урбанистам, сторонникам дерегулирования строительства (YIMBY-движению), муниципальным чиновникам и журналистам, пишущим о жилищном кризисе. Полезен он и разработчикам данных/аналитикам как пример методики: как проверить громкое утверждение из книги или статьи на собственных расчётах, прежде чем его повторять.
Как это применить
Автор показывает конкретный метод: взять эластичность (чувствительность цены к изменению предложения) из независимого измеренного исследования (в его случае, оклендского), применить её к паре сопоставимых городов и явно проверить экстраполяцию на разумность (если результат физически невозможен, модель растянута за пределы применимости). При проверке нужно также искать альтернативные объяснения расхождений, например, всплеск спроса из-за бума найма в отрасли ИИ, который скрыл эффект от роста предложения в Сан-Франциско.
Можно ли доверять
Это личный анализ автора блога, а не рецензируемое исследование: данные по Остину, Сан-Франциско, Вене и Лондону и коэффициент эластичности из оклендского исследования жилья приведены без ссылок на первоисточники в тексте поста, а сама методика, прикидочная («на салфетке»), о чём автор сам прямо предупреждает. Ценность текста не в точности цифр, а в прозрачности хода рассуждений и честном признании, где модель сломалась (экстраполяция для Остина, случай Вены).
Риски и подводные камни
Главный риск, соблазн растянуть результат небольшого, хорошо измеренного эксперимента (как оклендский) на совершенно другой город и десятилетие вперёд: сам автор показывает, что так получаются физически невозможные цифры. Второй риск, путать корреляцию с причинностью: рост аренды в Сан-Франциско на фоне роста разрешений на строительство объясняется отдельным фактором (спросом со стороны найма в ИИ-компаниях), а не провалом дерегулирования. Наконец, случай Вены, это одно наблюдение: 43% некоммерческого жилья плюс контроль аренды для домов до 1945 года, специфическое для этого города сочетание факторов, и из одного примера рано делать общий вывод о том, что параллельная система жилья работает где угодно.
«Профилируй, прежде чем оптимизировать. Не считай заранее, что знаешь, какая функция тормозит, проверь.»
— laxmena, автор блога, из поста «Same Capacity. Less Throughput.»