Как открытые данные могут починить оценку налога на недвижимость в округе Аллегейни
Округ Аллегейни в Пенсильвании (в него входит Питтсбург) не проводил регулярной переоценки недвижимости для целей налогообложения с 1970-х годов. За полвека оценочная стоимость домов разошлась с реальной рыночной ценой: одни владельцы годами платят налог с заниженной стоимости жилья, другие, с завышенной, а сама система стала непрозрачной и трудно проверяемой.
Некоммерческая организация Pro-Housing Pittsburgh опубликовала отчёт, в котором показывает, что современные автоматизированные методы оценки недвижимости, построенные на общедоступных данных и открытых (с открытым кодом) моделях, способны дать оценку, существенно более близкую к реальной рыночной стоимости, чем нынешняя система округа. Качество своих оценок авторы проверили по стандартам Международной ассоциации специалистов по оценке (IAAO).
Ключевой вывод отчёта: сильнее всего вырастут оценки в районах, которые быстрее всего дорожали за последнее десятилетие, в первую очередь в самом Питтсбурге. Авторы также обнаружили, что нынешние оценки земли для соседних, практически идентичных по расположению и характеристикам участков могут сильно расходиться, это подрывает доверие к справедливости всей системы.
По расчётам Pro-Housing Pittsburgh, регулярные переоценки округ мог бы проводить своими силами примерно за 1 миллион долларов в год, это значительно дешевле переоценок, которые сейчас проводятся только по решению суда. Опираясь на экономические исследования, авторы также оценивают, что регулярная переоценка способна приносить экономике округа десятки миллионов долларов ежегодной выгоды за счёт повышения эффективности налоговой системы, снижения искажений и роста доверия к ней.
Помимо самого отчёта, организация выпустила онлайн-инструмент HomeAssessment Explorer, где жители округа могут посмотреть собственную расчётную оценку недвижимости и то, как она повлияет на их налоги. Авторы подчёркивают: цель проекта, не заменить собой официальную переоценку округа, а на практике показать, что современная переоценка технически осуществима, доступна по цене и должна проводиться прозрачными методами на открытых данных. Отчёт вышел на фоне обсуждения в округе законопроекта (билля) № 13892-26, который касается порядка переоценки недвижимости.
Ключевые факты
- Округ Аллегейни (Пенсильвания, включает Питтсбург) не переоценивал недвижимость для налогов с 1970-х годов, оценки разошлись с рыночными ценами
- Pro-Housing Pittsburgh показала: открытые данные и открытые модели оценки дают результат заметно точнее нынешней системы, проверено по стандартам IAAO
- Сильнее всего вырастут оценки в быстро дорожающих районах, в первую очередь в самом Питтсбурге; соседние похожие участки земли сейчас оцениваются очень по-разному
- Регулярная переоценка своими силами обойдётся округу примерно в 1 миллион долларов в год, намного дешевле переоценок по решению суда, и способна принести десятки миллионов долларов экономической выгоды в год
- Запущен инструмент HomeAssessment Explorer, где жители могут посмотреть расчётную переоценку своего дома; отчёт приурочен к обсуждению законопроекта № 13892-26
Почему это важно
Это редкий пример, когда открытые данные и открытый код применяются не в IT-компании, а напрямую в работе местного государственного органа, для решения десятилетиями копившейся проблемы налоговой несправедливости. Отчёт на конкретных цифрах доказывает, что современная массовая оценка недвижимости технически реализуема силами округа и стоит немного по меркам государственного бюджета.
Кому это важно
В первую очередь, жителям округа Аллегейни и Питтсбурга, чьи налоги на недвижимость могут измениться после переоценки, а также местным чиновникам и депутатам, обсуждающим законопроект № 13892-26. Шире это интересно исследователям муниципальных финансов и разработчикам гражданских (civic tech) проектов: пример показывает, как открытые данные и открытые модели можно применять для аудита государственных решений.
Как это применить
Методология и модели оценки, по описанию отчёта, открытые, то есть в теории их можно изучить, воспроизвести или адаптировать для других округов и городов с похожей проблемой устаревших оценок недвижимости. Жители округа Аллегейни уже сейчас могут через онлайн-инструмент HomeAssessment Explorer посмотреть расчётную оценку своего дома и прикинуть, как переоценка отразится на их налоге.
Можно ли доверять
Отчёт выпустила некоммерческая организация Pro-Housing Pittsburgh, а не государственный орган, это не официальная переоценка округа, а демонстрационный проект. Свои оценки авторы сверяли со стандартами независимой профессиональной организации (IAAO), что повышает доверие к методике, но окончательное решение о переоценке и её параметрах остаётся за округом и законодателями.
Риски и подводные камни
Заявленная точность и стоимость (около 1 миллиона долларов в год), это оценки самой организации-автора, а не независимый аудит и не согласованная позиция округа. Рост оценочной стоимости в подорожавших районах означает и рост налогов для части жителей, что может встретить сопротивление; также остаётся открытым вопрос, насколько открытая модель учтёт частные особенности объектов, которые не всегда есть в публичных данных.
«Наша цель, не подготовить официальную переоценку округа Аллегейни. Мы хотим показать, что современная переоценка технически осуществима, доступна по цене и должна проводиться прозрачными методами на открытых данных.»
— Pro-Housing Pittsburgh, из отчёта